随着楼市传统旺季“金九”到来，土拍市场热度也在升温。近日，广州土地市场挂牌多宗新地，不仅有时隔4年后，白云新城再推出的新地块，而且从近期调规地块来看，天河、海珠等中心区仍有不少地块将推出。从近期新挂牌地块特点和房企业绩发布会上透露出的投资新风向来看，快进快出的小体量地块受到青睐，而提供差异化的产品将成为未来竞争的关键。
风雨连廊、社区会所等不再是高端住宅的专属标签。
推地节奏加快小而美地块供应增多
近期，广州土地市场挂地的节奏在加快。上周连续三天，有四宗地块接连亮相、成交，它们主要分布在白云、海珠、荔湾。其中，比较引人关注的地块主要是海珠区广州大道南788号商住地块，其出让面积14437.91平方米，容积率4.17(AH030838地块〔住宅〕2.9，AH030839地块〔商业商务〕6.5）。地块紧邻主干道广州大道，南面为合生汇和万达广场，与海珠区政府一路之隔。地块所处的城市新中轴海珠片区已列入全市四大重点城市更新片区之一，目前周边多个地块已开拆，未来城市面貌将焕然一新。
此外，白云区萧岗村城中村改造项目齐富路北侧AB2804035地块为白云新城时隔4年再推出的宅地。地块出让面积13353m²，容积率3，起拍价133281万元，折合楼面起价33271元/m²。地块周边配套完善，距离地铁2、12号线白云文化广场站不过数百米，教育、商业、医疗资源丰富。相比白云新城上一宗出让的涉宅地，2021年成交的粤海云港城地块约102亿元的总价，这块地的总价低不少；相比2020年中铁建拿地的西派云峰（约4.5万元/m²），地块的起拍楼面价低了近1万元/m²。总体呈现体量小、总价低、配建少的特点，可以算是白云区小而美的地块。
综合而言，上周成交的荔湾区石围塘AF0107048地块，出让面积为7840.894平方米，容积率3.0，被国贸地产以底价50574万元拿下，楼面地价21500元/m²，也同样是体量小，总价低，具备快销预期的地块。
土地市场上小而美的地块因受到房企青睐，供应也有所增加。此外，记者发现近期多宗地块调规，通过降低容积率、降低商业比例、放宽计容规则等方式增加项目价值，同时还有不少增加了配套，提升居住的舒适性。
优质宅地热度继续保持
而从房企拿地的情况来看，克而瑞的统计数据显示，截至2025年8月末，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为14193亿元、7235亿元和6110万平方米，货值同比增长17.5%，金额同比增长30.8%，建面同比微跌1%。2025年前8月，销售百强房企拿地集中度保持高位，TOP10房企新增货值占百强的70%，市场格局进一步集中于头部企业。8月份从个体地块来看，优质宅地的热度仍在继续保持。由此可见，房企拿地投资专注于核心城市、核心地块。
从刚过去的中报业绩发布会上，多家房企透露出来的布局策略来看，对于下半年拿地，头部房企大多表示会聚焦一、二线。寻找确定性，在房企投资行为中已被放到第一位了。比如，越秀地产表示，未来公司拿地策略是“精挑细选、尽量小地块”，保证快周转和低风险，要小盘快进快出。越秀上半年权益投资超百亿，其中92%集中在一、二线核心区域，平均溢价率仅9%，其强调“少量、精准、低溢价”的拿地原则。
龙湖表示，上半年只在上海、苏州、重庆等城市拿了4块地，其整体未售货值超过2000亿元，其中一、二线城市占了七成。建发国际在拿地策略上，同样表示拿核心城市的核心地块。建发认为，稀缺性项目所带来的利润，一定程度能减少旧库存计提减值的亏损。
供应格局变化市场活跃度有望迎来阶段性回升
随着土地供应格局以及房企拿地偏好的变化，市场供应格局也将迎来相应改变。好房子越来越受市场关注，这也要求房企更加关注居住产品的细节和品质，包括对社区配套以及物业服务等方面进行提升，兼顾产品本身的功能性、舒适度和美观度的需求，为客户提供物超所值的房子。从近期亮相的多个新项目来看，空中庭院、精装大堂、风雨连廊、社区会所等，曾经被视为高端住宅的专属标签，已经下沉到改善和刚需项目。
业内人士认为，产品设计将打破居住资源的壁垒。以前有钱不一定买得到好产品，现在预算有限，也能享受过去只有高端住宅项目才具备的居住体验。贝壳相关负责人表示，在当下的市场环境下，房地产行业除了传统开发模式的两个核心生产要素——土地和钱外，还多了一个新的变量和生产要素，就是C端客户思维。从客户需求出发的产品化能力，是市场向买方转移过程中至关重要的。供给侧需要提供差异化的产品，而不是同质化的产品。真正的好房子，应是居住与生活的紧密融合，咖啡馆、面包店、书店、美术馆、音乐厅等配置，让日常需求与居住无缝衔接。
对于这个“金九银十”，中指研究院分析师王建梓表示，短期政策或继续聚焦城市更新、城中村和危旧房改造、促进改善性需求释放等方向，相关配套政策进一步落位。市场方面，市场已进入“金九银十”传统营销旺季，预计房企在核心城市将加快推盘节奏，市场活跃度有望迎来阶段性回升。
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